Aktualisierung der Lagezuschlagskarte Wien

OGH-Urteil führt zur Aktualisierung

Den OGH beschäftigte kürzlich der Fall einer Mieterin, der weitreichende Konsequenzen hinter sich ziehen kann und auch bereits dazu geführt hat, dass die Lagezuschlagskarte der Stadt Wien aktualisiert wurde.

Lagezuschlagskarte: Orientierungshilfe für Vermieter
Die online abrufbare Lagezuschlagskarte dient zur Orientierung für Vermieter, die mit Hilfe der unterschiedlich eingefärbten Karte den maximal erlaubten Lagezuschlag für ein Mietobjekt ermitteln können. Dieser wird auf Basis der Grundstückspreise definiert. Momentan gibt es keinen Lagezuschlag bei Mietobjekten in Häusern in Gründerzeitvierteln (meist in Nähe des Wiener Gürtels), da sich diese der Rechtsprechung zufolge durch eine lediglich „durchschnittliche“ Lage auszeichnen. Der Zuschlag ist also nur in Wohngegenden mit „überdurchschnittlicher“ Lage vorgesehen: bisher zeichnete diese beispielsweise eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel aus.

Mieterin beklagt zu Unrecht verrechneten Lagezuschlag
Ausschlaggebend für die Aktualisierung der Karte war ein Rechtsstreit zwischen der Mieterin einer Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk und ihrem Vermieter. Dabei ging es um die Frage, ob tatsächlich überall dort, wo die Lagezuschlagskarte entsprechend eingefärbt ist, ein Lagezuschlag erlaubt ist. Das Erstgericht urteilte, dass sich die Wohnung der Klägerin in überdurchschnittlicher Lage befinde und dass diese mit sämtlichen anderen Lagen Wiens verglichen werden müsse, nicht nur jenen innerhalb des Gürtels. Im Verfahren zweiter Instanz teilte das Landesgericht für Zivilrechtssachen diese Ansicht nicht, sondern verwies auf das Richtwertgesetz, nach dem als Vergleichsmaßstab die „Wohnumgebung“ heranzuziehen ist. Weiters befände sich besagte Wohnung zwar in einer infrastrukturell gut ausgestatteten Umgebung, dies sei aber eine normale Situation im 5. Bezirk – der Lagezuschlag wurde laut zweitinstanzlichem Gericht zu Unrecht verrechnet.

Die Entscheidung des OGH
Der Fall landete somit vor dem Obersten Gerichtshof, der über das Vergleichsgebiet folgendermaßen urteilte: Ausschlaggebend ist der wertende Vergleich mit anderen Lagen nach der Verkehrsauffassung, wobei als Vergleichsmaßstab jenes umgebende Gebiet heranzuziehen ist, das am Wohnungsmarkt als einigermaßen einheitliches Wohngebiet aufgefasst wird. Auf Bezirksgrenzen kommt es dabei nicht an, vielmehr stellt das innerstädtische Gebiet mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung ein einheitliches Wohngebiet dar. Ein Lagezuschlag ist daher nur dann zu rechtfertigen, wenn die Wohnumgebung des betreffenden Mietobjekts innerhalb dieses Gebietes überdurchschnittlich ist. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder eine gute Nahversorgung alleine reichen noch nicht aus, da dies dem Obersten Gerichtshof folgend im innerstädtischen Gebiet keine Besonderheit darstellt. Anzumerken ist, dass im Streitfall der Vermieter den Nachweis zu erbringen hat, dass die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage aufgrund von Wohnumgebungsfaktoren gerechtfertigt ist.

Die aktualisierte Lagezuschlagskarte ist mittlerweile online zu finden.
Nähere Details zu diesem Urteil finden Sie im RIS.

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