Mietzinsfreistellung von Unternehmen aufgrund des Coronavirus?

Viele stehen derzeit vor dieser existenziellen Frage

Zahlreiche Unternehmen, insbesondere Einzelhandelsunternehmen und Gastronomiebetriebe, die ihre Geschäftsräumlichkeiten anmieten, sowie Vermieter beschäftigt derzeit die Frage: Ist trotz der von der Bundesregierung angeordneten Geschäftsschließungen bzw. Geschäftseinschränkungen weiterhin Mietzins zu entrichten?

Das ABGB räumt dem Mieter in §1104 das Recht ein, den Mietzins aufgrund außerordentlicher Zufälle zu reduzieren; im Fall der gänzlichen Unbrauchbarkeit sogar bis auf Null. Zu den außerordentlichen Zufällen zählen unter anderem Feuer, Krieg, Überschwemmungen, insbesondere aber auch eine Seuche. Die COVID-19-Pandemie wird wohl als eine solche Seuche und damit als außerordentlicher Zufall iSd §1104 ABGB einzustufen sein.

Bei der Frage, ob und inwieweit die Brauchbarkeit des Mietobjekts eingeschränkt ist, muss auf den konkreten Geschäftszweck, für den der Mietgegenstand angemietet wurde, abgestellt werden (zB Betreiben eines Friseursalons, Restaurantbetrieb). Jedoch wäre nur für ein Geschäftslokal, das aufgrund erlassener Betretungsverbote gänzlich unbrauchbar wird, eine gänzliche Mietzinsbefreiung für die Dauer der angeordneten Schließung denkbar. Kommt es „nur“ zu einer Benutzungseinschränkung, weil die Geschäftsräumlichkeit etwa noch teilweise benützt werden kann, wird zu untersuchen sein, in welchem Ausmaß die Gebrauchseinschränkung besteht. In diesem Umfang könnte eine teilweise Mietzinsreduktion für die Dauer der Einschränkung Platz greifen.

Zu beachten ist allerdings in jedem Fall, dass die Regelung des §1104 ABGB dispositives Recht darstellt. Es kann daher vertraglich vereinbart sein, dass im Falle einer Seuche oder anderen außerordentlichen Zufällen der Bestandzins trotzdem zu zahlen ist. Eine abschließende Beantwortung der Frage, ob eine teilweise Befreiung von der Verpflichtung, Bestandzins zu zahlen, eingetreten ist, kann daher nur anhand des jeweiligen Mietvertrages vorgenommen werden.

Wir empfehlen Ihnen daher, Ihren Bestandvertrag einer rechtlichen Überprüfung unterziehen zu lassen. Dies gilt für betroffene Vermieter gleichermaßen wie für Mieter. Dafür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.